Een huisuitzetting willen we te allen tijde voorkomen. De Goede Woning steekt veel energie in het preventieve traject. ,,Wij vinden het belangrijk om onze maatschappelijke rol hierin te nemen.”
Vorige week bezocht ze een jong stel, waarvan de vrouw ten onrechte dacht dat haar vriend de huur zou hebben betaald. Ook was ze aan de deur bij een mevrouw die haar niet wilde binnenlaten. Jessica Wolff is medewerker Huuradministratie en Inning bij wooncorporatie De Goede Woning. En, net als een aantal van haar collega’s, trekt Wolff er frequent op uit om huurders thuis te bezoeken wanneer die hun huur niet hebben betaald.
,,De typische huurder die in de problemen komt, bestaat niet. Het varieert van gezinnen waar alles in huis aan kant is tot mensen bij wie alleen een bank en een tv in de kamer staat, zoals bij een verslaafde jongen die ik pas opzocht. Sommige mensen laten het bewust telkens tot een vonnis komen, aan de andere kant zie je mensen die de huur door omstandigheden niet kunnen betalen. Die laatste groep is de laatste tijd gegroeid.” ,,Een huurachterstand van twee maanden is vaak nog wel op te lossen, waar nodig met ondersteuning of begeleiding van extra hulpverlening. Maar een achterstand van een half jaar bijna niet meer”, zegt Wolff. ,,Daarom is het belangrijk er op tijd bij te zijn.” Alles om te voorkomen dat het tot een huisuitzetting komt. Want dat ziet De Goede Woning als een laatste optie, waarvan ze er het liefst zo min mogelijk heeft.
De wooncorporatie steekt veel tijd in het preventieve traject. Als de huur niet op tijd wordt overgemaakt, wordt de incassoprocedure gestart met het sturen van schriftelijke aanmaningen. Daarna proberen medewerkers telefonisch contact te leggen tijdens de maandelijkse belavond. En bij bijzondere omstandigheden krijgt de huurder een uitnodiging voor een gesprek op kantoor. Heeft dat allemaal geen effect, dan volgt het huisbezoek. ,,Als we weten dat het om een gezin gaat met kinderen, dan zullen we zeker een stapje extra zetten om in contact te komen. In situaties waar een vonnis tot ontruiming is uitgesproken en er sprake blijkt te zijn van ’multiproblematiek’, kan er een ’Laatste Kans Contract’ aangeboden worden, mits de huurder ondersteunende hulpverlening accepteert. Dat is een strikte voorwaarde. De wooncorporatie, met zo’n 8.000 woningen in Apeldoorn en Ugchelen, werkt intensief samen met verschillende hulpverleningsinstanties zoals Het Leger des Heils, MD Veluwe, Mee Veluwe (aanbieden van woonbegeleiding) en de Stadsbank Apeldoorn. ,,Samen kijken we wat de beste aanpak is voor die bepaalde huurder en welke hulpverlening passend is. Deze aanpak, met meer persoonlijk contact en het inschakelen van begeleiding en ondersteuning, is zeven jaar geleden ingezet bij De Goede Woning.
Bijzonder is dat er geen extra medewerkers zijn bijgekomen. ,,We vinden onze maatschappelijk rol binnen Apeldoorn heel belangrijk en wij zijn ons bewust van het maatschappelijke probleem als mensen op straat komen te staan.”
Flanderijn, dat voor De Goede Woning de deurwaarderswerkzaamheden verzorgt, werkt in het verlengde van de De Goede Woning mee aan het zoveel mogelijk voorkomen van een huisuitzetting. ,,Als er geen andere optie meer is, moeten we uiteindelijk wel ontruimen. Dan is het zaak om dit snel te doen zodat de kosten beperkt blijven voor de verhuurder”, zegt vestigingsmanager Henk de Boer. Flanderijn heeft in 2013 landelijk 828 huisuitzettingen gedaan. De Boer ,,Het is redelijk drastisch. Wonen is een basisbehoefte; waar moeten die mensen dan naartoe? Maar soms ontkom je er niet aan. Overigens hebben wij 2220 ontruimingen aangezegd waarvan dus 37% is doorgegaan.” In totaal zijn landelijk bijna 7.000 alleenstaanden of gezinnen hun huis uitgezet door woningcorporaties: 8 procent meer dan in 2012. Dit blijkt uit een enquête van Aedes, de vereniging van woningcorporaties. In 88 procent van de
gevallen waren financiële problemen de oorzaak van de ontruiming. Wolff zegt: ,,Onze methode voorkomt veel huisuitzettingen en hierdoor ook kosten. Vroeger hadden we er zo’n 45 per jaar, nu hebben we er tientallen minder.”
De Goede Woning hanteert strikte betalingsregels en met resultaat: het heeft een laag huurachterstandspercentage van 0,7 procent. ,,Het is een beetje bemoeizorg wat wij doen. Maar mensen zijn blij dat we ze helpen, agressie heb ik nooit meegemaakt. Vaak zijn deze huurders op het punt gekomen dat ze hun post niet meer openen en zijn ze blij dat wij contact zoeken.”
Flanderijn merkt de veranderende werkwijze. ,,Vroeger werd je als deurwaarder op het laatste moment ingeschakeld met het verzoek zo snel mogelijk een ontruimingsvonnis te bewerkstelligen. Nu wordt er al veel eerder in het proces een beroep op ons gedaan. Onze taak is om te kijken of wij de huisuitzetting nog kunnen voorkomen en met de huurder tot een oplossing kunnen komen. Gaat dat niet, dan gaan we alsnog over tot ontruimen van de woning”, zegt De Boer. ,,Met vroeg ingrijpen kun je de schade zoveel mogelijk beperken.” Een nieuwe vorm van de ‘bemoeizorg’ van De Goede Woning betreft de zogeheten ‘DebiScan’ die Flanderijn via derden levert aan de corporatie. Deze kredietwaardigheidscheck is een onderzoeksrapport met gegevens onttrokken uit openbare registers, licht vestigingsmanager De Boer toe. ,,Dat gaat om gegevens als postcodegebied, eventuele schuldsanering of bewindvoering, kadasterinformatie en dergelijke. Er worden gegevens samengevoegd, waar uiteindelijk een risicoprofiel uit ontstaat.” ,,Dat is voor ons goed om inzicht te krijgen in nieuwe bewoners”, zegt Wolff. ,,Het geeft een signaal of iemand mogelijk problemen kan krijgen bij het betalen van de huur. Bij een nieuw te sluiten contract zullen we ze niet afwijzen, maar wij maken het wel bespreekbaar om een toekomstige huurschuld te voorkomen.” ,,Wij kunnen onze intenties goed onderbouwen en verantwoorden aan nieuwe huurders”,
zegt Wolff. ,,En dan is het volgens mij goed verklaarbaar.” Minister Blok van Wonen vindt de maatschappelijke rol niet passen bij wooncorporaties, maar acht dit een taak voor gemeenten en hulpverleningsinstanties. Wolff: ,,Wij vinden de maatschappelijke rol van wooncorporaties wel belangrijk en hebben dit vertaald in onze missie en ons incassobeleid. Ik geloof in de keuzes die we maken, we steken er veel tijd en energie in. Het beste zou zijn als huurders zelf snel contact opnemen om een huurschuld te voorkomen. Geen contact, en je verstoppen in huis zonder de enveloppen te openen – dat lost in ieder geval niets op.”
Dit artikel is eerder verschenen in JUIST#10 voorjaar 2014, een uitgave van incasso en gerechtsdeurwaardersorganisatie Flanderijn
