De woningverkopen zitten stevig in de lift. Er kwamen in het 2e kwartaal 2025 maar liefst 52.000 woningen te koop: een recordaantal sinds 2008. In het afgelopen kwartaal verkochten NVM makelaars zo’n 42.000 woningen. Deze toename past in het seizoenpatroon, maar is wel 15% meer dan in het hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Vooral appartementen gingen hard met 23% meer verkopen ten opzichte van vorig jaar.
De gemiddelde transactieprijs van een bestaande woning ligt nu op 495.000 euro. Op jaarbasis is de stijging 6,2% en minder hoog dan voorheen. Die demping komt door het forse aanbod van vaak kleinere uitpondwoningen. Dit drukt de prijs en leidt tot de huidige meer gematigde prijsontwikkeling. In regio Amsterdam is hierdoor voor het eerst sprake van een kleine prijsdaling met 0,4%. Evengoed blijft Amsterdam met gemiddeld 8.000 euro per vierkante meter het duurst in Nederland.
Lana Goutsmits-Gerssen, voorzitter NVM vakgroep Wonen: ‘Het is goed nieuws dat er meer woningen op de markt komen, maar we blijven dweilen met de kraan open als nieuwbouw niet beter aansluit op wat mensen écht nodig hebben. We zien nu vooral veel kleinere koopappartementen voor starters, terwijl er ook juist behoefte is aan meer betaalbare huurwoningen voor huishoudens die niet direct kunnen of willen kopen, en aan levensloopbestendige woningen voor ouderen die kleiner of comfortabeler willen wonen. Daar ligt een sleutel om de doorstroming in de hele woningmarkt beter in beweging te krijgen. We hebben alle woningen hard nodig. En een woonminister die doorzet, zodat bouwlocaties daadwerkelijk sneller beschikbaar komen en procedures korter worden. Bovendien moeten we het investeringsklimaat verbeteren, zodat ook beleggers weer durven te investeren in de bouw van woningen. Anders blijven we in Nederland achter de feiten aanlopen.’
Bestaande bouw
Woningverkoop in de lift
In het 2e kwartaal van 2025 zijn ruim 42.000 woningen verkocht door NVM makelaars. Vergeleken met een jaar eerder is dat bijna 15% meer. Dit is een flinke stijging die past in de trend van stijgende woningverkopen in de afgelopen twee jaar. Vooral de verkoop van appartementen zit flink in de lift: bijna 23% meer verkopen in een jaar tijd. Deze toename hangt samen met de stijging van te koop gezette appartementen. Dit komt grotendeels door het hoge aantal uitpondingen op dit moment en in de afgelopen kwartalen, waarbinnen appartementen het voornaamste woningtype is.
Prijzen stijgen, maar minder hard
De gemiddelde transactieprijs van door NVM makelaars verkochte woningen ligt met ruim 495.000 euro bijna op een half miljoen. Dit is 4,0% hoger dan een kwartaal eerder en 6,2% hoger dan een jaar eerder. Een stijging van 4,0% op kwartaalbasis is fors, maar tamelijk gangbaar voor een 2e kwartaal waarin de prijsontwikkeling vaak wat hoger ligt dan in de rest van het jaar. De prijzen stijgen door de hogere lonen en verbeterde leencapaciteit, krapte op de markt en aanhoudend vertrouwen in de markt.
Meer aanbod en uitponden drukt prijzen
NVM ziet op jaarbasis de prijsontwikkeling wat minder groot worden. Stegen de prijzen medio 2024 nog met 14,1% in een jaar tijd, op dit moment komt de toename van de transactieprijs op jaarbasis uit op 6,2%. Dat komt door een sterke verruiming van het aanbod, grotendeels veroorzaakt door de genoemde uitpondingen. Door deze uitpondwoningen daalt de gemiddelde verkoopprijs in de lagere prijsklassen, omdat ze gemiddeld wat kleiner en van mindere kwaliteit zijn.
Prijsdaling in Amsterdam door verkoop kleinere woningen
Waar in alle regio’s de prijzen op jaarbasis stijgen, zien we in Amsterdam een kleine daling van -0,4%. Dit is een gevolg van het samenstellingseffect en heeft twee oorzaken: ten eerste komen er veel meer appartementen op de markt. Deze hebben gemiddeld een lagere verkoopprijs en drukken zo de totale gemiddelde prijs in Amsterdam. Tweede oorzaak is dat er gemiddeld veel kleinere woningen worden verkocht. De ontwikkeling van de transactieprijs per vierkante meter corrigeert voor de verschillen in woninggrootte, als we hier naar kijken komt de prijsontwikkeling in Amsterdam op jaarbasis uit op +2,2%.
Gemiddeld 5,6% méér betaald dan de vraagprijs
Voor de gemiddelde woning in Nederland is in dit kwartaal 5,6% meer betaald dan de vraagprijs. Er zijn uiteraard grote verschillen: voor tussenwoningen (+7,7%) en appartementen (+6,5%) werd het meest boven de vraagprijs geboden. Bij vrijstaande woningen zit er met +0,6% weinig ruimte tussen de vraagprijs en de uiteindelijke transactieprijs. Het percentage woningen dat werd verkocht boven de vraagprijs is dit kwartaal licht gestegen naar bijna 74%. Het hoogste aandeel in 3 jaar.
Sterke stijging van het aanbod
Het aantal woningen dat te koop staat bij NVM makelaars nam dit kwartaal sterk toe. Door een jaar-op-jaarstijging van 23% komt het woningaanbod voor het eerst in twee jaar weer uit boven de 30.000 woningen. Vergeleken met het 1e kwartaal van 2025 staan bijna 7.500 woningen meer te koop. Dit is een stijging van 30%. Op deze aanhoudende krappe woningmarkt is dit extra aanbod een welkome verlichting.
Meeste woningen te koop gezet in bijna 20 jaar
In het 2e kwartaal 2025 kwam een recordaantal van ruim 52.000 woningen nieuw in aanbod bij NVM makelaars. Dit is een stijging van 21% vergeleken met een jaar eerder. De laatste keer dat er zoveel woningen in één kwartaal te koop kwamen, was in het 2e kwartaal van 2008, bijna 20 jaar geleden. De stijging komt deels door het voorjaarsseizoeneffect. Daarnaast hebben uitpondwoningen nog steeds een grote invloed. Ook de (lokale) oplevering van nieuwbouwprojecten heeft een positief effect op de doorstroming en het aanbod vanuit de bestaande bouw.
Krapte neemt door extra aanbod iets af
Ondanks het hogere aanbod is de NVM krapte-indicator maar licht gestegen. Met een 2,3 komt deze iets hoger uit dan een jaar geleden. Ook vergeleken met vorig kwartaal is de krapte op de markt amper gedaald. Doordat woningen die in aanbod komen ook weer snel worden verkocht, blijft de verhouding tussen vraag en aanbod vrijwel hetzelfde. Door de vele uitpondingen in vooral de Randstad liggen de regio’s met het krapste aanbod juist in het oosten van het land.
Slechts 30% aanbod onder 4 ton
Er is vooral aanbodtoename in de hogere vraagprijsklassen. Deze stijgende vraagprijs veroorzaakt dat er steeds minder woningen te vinden zijn in de goedkopere segmenten. Hierdoor valt landelijk nog maar 30% van al het aanbod op dit moment in de vraagprijsklassen onder 400.000 euro. Niet eerder was dit aandeel zo laag.
Nieuwbouw
Verkoop stagneert ondanks aanhoudende vraag
De verkoop van nieuwbouw daalt voor het eerst op jaarbasis sinds 2023. Zo zijn in het afgelopen kwartaal circa 6.700 nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is 400 minder dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. En dat terwijl makelaars aangeven dat de verkoopbaarheid juist is toegenomen.
Mismatch tussen aanbod en vraag neemt toe
De stagnatie in verkoopaantallen komt niet door daling van de vraag, maar door een mismatch tussen het type woningen dat wordt gebouwd en wat woningzoekenden willen. Makelaars geven de match tussen vraag en aanbod een lagere score dan een jaar eerder (van 5,8 naar 5,6), wat duidt op een verslechterende aansluiting.
Explosieve groei van kleine appartementen
De belangrijkste verandering is het aandeel appartementen. In een jaar tijd is het aandeel appartementen in de verkoop gestegen van 33% naar meer dan 50%. Vooral de verkoop van kleinere appartementen (<70 m²) neemt sterk toe vanwege de betaal-baarheid, terwijl grotere eengezinswoningen juist steeds minder beschikbaar zijn.
Prijs per vierkante meter bereikt recordhoogte
Door de toenemende nieuwbouw van kleine woningen stijgt de gemiddelde vierkante meterprijs fors met +8,9%. Zo komt deze vierkantemeterprijs met € 5.040 voor het eerst boven de vijfduizend eurogrens. De mediane verkoopprijs blijft stabiel rond de €475.000 door de groei van kleinere, goedkopere woningen.
Appartementen domineren nieuwe aanbod
In het 2e kwartaal 2025 kwamen meer dan 9.900 nieuwbouwwoningen op de markt. Dit is het hoogste aantal sinds 2020. Van het nieuwe aanbod is 48% appartementen; het dubbele van vijf jaar geleden. Er komen vooral kleine en middelgrote appartementen op de markt; grote appartementen boven de 90 m² juist veel minder. Ook bij woonhuizen neemt het aanbod van ruimere woningen af. Deze trend hangt samen met betaalbaarheid, binnenstedelijke bouw en het omzetten van huurprojecten naar koop.
Aanbod nieuwbouwwoningen groeit, maar verkoop stagneert
Door de toestroom van nieuwe woningen stijgt het totale aanbod naar 16.300 woningen. Appartementen blijven echter langer in aanbod staan: 60% staat langer dan 3 maanden te koop, tegenover slechts 36% bij tussenwoningen.
Te weinig nieuwbouw in de pijplijn
Ondanks de stijging in nieuwe aanmeldingen vinden veel makelaars dat er op middenlangetermijn te weinig nieuwbouwprojecten op komst zijn. Van de NVM makelaars noemt 61% het aanbod in hun regio (veel) te laag. Ook blijft het aantal afgegeven bouwvergunningen achter op het benodigde bouwtempo. Tegelijkertijd zetten lokaal wisselende bouweisen, stijgende bouw- en loonkosten de haalbaarheid van nieuwe projecten onder druk.
Bron: VNM
