De belastingen die corporaties moeten betalen zijn inmiddels zo hoog opgelopen dat het beheer van een sociale huurwoning in 2020 gemiddeld meer heeft gekost dan het aan huur heeft opgeleverd. Dit blijkt uit de Aedes Benchmark. “De inkomsten zijn niet langer dekkend voor alle uitgaven, en we voorzien dat het tekort de komende jaren verder zal toenemen. Deze ontwikkeling is zeer zorgelijk,” stelt Aedes-voorzitter Martin van Rijn. “Corporaties hebben zelf heel beperkt invloed op deze ontwikkeling en het zet de rem op snellere verduurzaming en nieuwbouw.”
In de rode cijfers
Van Rijn: “De afgelopen jaren zagen we de bedragen die overblijven na aftrek van alle kosten al enorm teruglopen. In 2020 zien we voor het eerst dat de huurinkomsten de uitgaven niet meer dekken, en ook voor komende jaren voorzien we een oplopend tekort. Dat betekent dat het onmogelijk wordt om nog te investeren, terwijl de verduurzamingsopgaven en de woningnood juist enorme investeringen vragen.”
Opgaven en middelen
De conclusie van de Aedes Benchmark is in lijn met de conclusie van het rapport ‘Opgaven en middelen woningcorporaties’, dat in juli 2020 werd opgesteld op verzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het ministerie van Financiën, het ministerie van Economische Zaken en Klimaat en Aedes. Martin van Rijn: “Uit dat rapport blijkt dat de corporatiesector de opgaven die er tot 2035 liggen niet volledig kan oppakken. Zelfs als de corporaties tot het uiterste gaan, kan een kwart van de opgaven niet gerealiseerd worden. Deze Aedes Benchmark laat duidelijk zien dat die prognose bewaarheid wordt. Corporaties krijgen bij ongewijzigd beleid de komende jaren te maken met groeiende tekorten.”
Belastingdruk is fors toegenomen
Onder de niet-beïnvloedbare bedrijfslasten vallen de belastingen en heffingen waar corporaties geen invloed op hebben, zoals de verhuurderheffing, de OZB en overige gemeentelijke heffingen. Vanaf dit jaar is ook de vennootschapsbelasting in de Aedes Benchmark meegenomen.
De niet-beïnvloedbare bedrijfslasten zijn met name door de toename van de vennootschapsbelasting en de verhuurderheffing verder gestegen tot 1.440 euro (vorig jaar nog 1.310 euro) per huurwoning in 2020. De vennootschapsbelasting kostte de corporaties in 2020 300 miljoen euro. Ook zorgt de hogere WOZ-waarde voor een stijging als een corporatie geen aanspraak doet of kan doen op de heffingsverminderingen. Het hoge aandeel van de niet-beïnvloedbare bedrijfslasten (37%) betekent dat corporaties maar een beperkte invloed hebben op de totale bedrijfslasten.
Verhuurderheffing zit sociale volkshuisvesting in de weg
Naast de vennootschapsbelasting laat de Aedes Benchmark zien dat met name in de regio’s waar de waardestijgingen relatief groot zijn geweest de nettolasten vanuit de verhuurderheffing sterk zijn opgelopen. Dit zijn de stedelijke gebieden waar de opgaven voor corporaties groot zijn om te investeren in kwaliteit en beschikbaarheid. “Juist daar waar corporaties werken aan meer aanbod en aan duurzamere woningen, moet er meer verhuurderheffing worden betaald. In 2020 hebben de corporaties samen hiermee weer twee miljard euro aan de schatkist bijgedragen. Dat geld had ook beter ingezet kunnen worden. De afschaffing van 500 miljoen euro is daarom een goede eerste stap, maar wanneer je echt werk wil maken van volkshuisvesting dan moet je deze heffing op sociale huurwoningen helemaal afschaffen” aldus Van Rijn.
Over de Aedes-benchmark
Aedes brengt voor het achtste jaar op een rij de Aedes-benchmark uit. De benchmark geeft een beeld van de prestaties en de uitdaging van de corporaties tezamen, het is ook een instrument waarmee de sector zichzelf verder kan ontwikkelen. Dit jaar hebben 269 corporaties deelgenomen aan de benchmark, dat is 94% van alle corporaties.
Bron: AEDES
