De ruimte in het budget die huishoudens in 2017 hebben voor hypotheeklasten is iets ruimer dan in 2016. Dat schrijft het Nibud in het adviesrapport Financieringslastnormen 2017 dat de Minister voor Wonen en Rijksdienst vandaag aan de Tweede Kamer heeft aangeboden.
Het Nibud schrijft in het rapport dat na een aantal jaar van koopkrachtachteruitgang de afgelopen twee jaar de koopkracht weer is toegenomen door een combinatie van belastingverlagingen en een lage inflatie. Deze belastingverlagingen zorgen ervoor dat een lichte verruiming van de financieringslastpercentages mogelijk is.
Hogere leencapaciteit in 2017
De ruimte die een huishouden heeft voor woonuitgaven wordt bepaald door het bruto inkomen te verminderen met de verschuldigde belastingen en premies en met de overige kosten van levensonderhoud. Deze overige uitgavenposten moeten ook betaalbaar blijven na het afsluiten van een hypotheek. Voor het bepalen van de percentages voor 2017 heeft het Nibud onder andere rekening gehouden met het feit dat consumenten in 2017 een hypotheek mogen afsluiten tot maximaal 101% van de waarde van de koopwoning. Ook is de jaarlijkse beperking van de hypotheekrenteaftrek met 0,5%-punt in de hoogste schijf meegenomen, in 2017 gaat deze van 50,5 naar 50%.
Als het Nibud deze wijzigingen meeneemt en rekening houdt met een verwachte loonstijging van 1,6% blijkt dat men over het algemeen iets meer hypotheek kan krijgen. De koopkrachtvooruitgang is in procenten redelijk gelijkmatig verspreid over alle inkomens. In euro’s betekent dat echter dat er aan hogere inkomens meer extra hypotheek verstrekt kan worden.
Het Nibud heeft voor verschillende voorbeeldhuishoudens uitgerekend wat het verschil is in maximale hypotheek voor 2016 en 2017:
Tweeverdieners kunnen iets meer lenen
Het Nibud adviseert in het rapport tweeverdieners meer te laten lenen dan eenverdieners met hetzelfde inkomen. Het verschil in besteedbaar inkomen tussen tweeverdieners en eenverdieners wordt elk jaar groter. Dit komt door een aantal fiscale regelingen die tot doel hebben de arbeidsparticipatie te verhogen. Deze regelingen worden stapsgewijs doorgevoerd, ook in de komende jaren.
Het Nibud heeft daarom vorig jaar al voorgesteld om ook stapsgewijs het tweede inkomen meer te laten meetellen. Voor 2017 stelt het Nibud daarom voor om het financieringslastpercentage te gebruiken dat hoort bij het hoogste inkomen + 0,6 * het tweede inkomen. In 2016 bedraagt deze factor nog 0,5.
Lage rente zorgt voor meer leencapaciteit tot bepaalde hoogte
In het rapport staat het Nibud ook stil bij de huidige zeer lage rente. De lage rente zorgt ervoor dat er hogere hypotheken verstrekt kunnen worden. Bij een rentestijging nemen de netto maandlasten echter toe en kan de betaalbaarheid van de hypotheek onder druk komen te staan. Daarom adviseert het Nibud om bij een hypotheek met een korte rentevasteperiode (onder de 10 jaar vast) te blijven rekenen met een zogenaamde minimale toetsrente van 5%.
Lage rente zorgt voor minder hypotheekrenteaftrek
Een ander effect van de lage rente is dat de hypotheekrenteaftrek minder is. Dit dempt de mogelijke stijging van de te verstrekken hypotheek en leidt tot een lager financieringslastpercentage dan bij een hogere rente mogelijk is.
Het Nibud adviseert in het rapport om de tabellen voor 2017 zodanig aan te passen dat ze de huidige marktrentes beter weerspiegelen en een mogelijk nog verdere daling van de rente kunnen absorberen. Dat betekent dat er beter rekening wordt gehouden met de betaalbaarheid bij rentestanden onder de 2%.
Oppassen bij maximale financiering
Het Nibud ziet dat in de praktijk consumenten en hypotheekverstrekkers hun eigen afwegingen maken bij het afsluiten van een hypotheek. In de meeste individuele gevallen wordt minder verstrekt dan mogelijk is volgens de tabellen. Dat kan komen omdat mensen niet hun maximale leencapaciteit willen of hoeven te benutten bij aankoop van hun huis. Het kan ook zijn dat hypotheekverstrekkers minder willen uitlenen, bijvoorbeeld omdat er sprake is van andere verplichtingen, persoonlijke omstandigheden of omdat het inkomen minder bestendig is.
Het Nibud adviseert om altijd goed te bekijken of er bij een maximale hypotheek nog voldoende ruimte over blijft voor alle andere noodzakelijke en gewenste uitgaven. Bij een maximale hypotheek moet er immers sterk bezuinigd worden op de niet-woonuitgaven. De tabellen houden rekening met gestandaardiseerde uitgavenpatronen en geven slechts weer wat iemand objectief gezien zou moeten kunnen betalen, gezien het inkomen. Wat de hypotheekverstrekker maximaal zou mogen uitlenen volgens de tabellen is niet altijd passend bij iemands uitgavepatroon en persoonlijke voorkeuren. Daarom is bij hypotheekverstrekking altijd maatwerk noodzakelijk.
Uitzonderingen mogelijk
In sommige gevallen kan er op verantwoorde wijze een hogere hypotheek verstrekt worden dan de tabellen aangeven. De Ministeriële Regeling biedt daarom hiervoor ook ruimte. Wanneer het gaat om een bestendige situatie, kan de hypotheekverstrekker ervoor kiezen om af te wijken van de leennormen, mits dit gemotiveerd en onderbouwd wordt. Meer verstrekken zou bijvoorbeeld kunnen als er sprake is van een aantoonbare inkomensstijging op termijn of bij het oversluiten van een bestaande hypotheek voor mensen die in dezelfde woning blijven wonen.
In de toekomst minder veranderingen in de percentages
Elk jaar kijkt het Nibud naar de betaalbaarheid van woonuitgaven. Hierbij worden veranderingen in de bestedingen van huishoudens geleidelijk meegenomen om grote wijzigingen van jaar tot jaar te voorkomen. Voor 2017 adviseert het Nibud om ook veranderingen in de fiscale en toeslagensfeer minder schoksgewijs mee te nemen in de berekening van de financieringslastnormen. Dit zorgt voor een gelijkmatiger en voorspelbaarder verloop van de financieringslastnormen over de jaren heen.
Al 15 jaar betaalbaarheid van de hypotheeklasten
Het Nibud berekent al meer dan 15 jaar financieringslastpercentages voor hypotheekverstrekking. Deze werden tot 2007 vooral voor Nationale Hypotheek Garantie-hypotheken gebruikt. Sinds die tijd hebben hypotheekverstrekkers ze ook voor niet-NHG-hypotheken gebruikt. Vanaf 2013 gebruikt de Rijksoverheid ze om verantwoorde hypotheekverstrekking voor te schrijven.
Het uitgangspunt van de financieringslastpercentages is dat huishoudens de hypotheeklast nu en in de toekomst kunnen dragen gelet op andere kosten voor levensonderhoud. Om dit systeem voor iedereen hanteerbaar te maken wordt er gewerkt met gemiddelde uitgavenpatronen. Ieder jaar worden deze criteria aangepast aan de veranderende inkomens- en uitgavenpatronen van huishoudens van de afgelopen jaren.
Achtergronden bij het rapport
Met het rapport Financieringslastnormen 2017 adviseert het Nibud de Rijksoverheid over de financieringslastnormen voor hypothecaire financiering voor 2017. Deze normen vormen een onderdeel van de Ministeriële Regeling Hypothecair Krediet. Bij het tot stand komen van dit advies worden diverse partijen geconsulteerd die bij de hypotheekmarkt zijn betrokken. Zo heeft het Nibud onder andere gesproken met de Autoriteit Financiële Markten, De Nederlandsche Bank, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond van Verzekeraars, Vereniging Eigen Huis en de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen.
Bron: Nibud
